Casă veche: consolidare, reconstrucție parțială sau casă nouă?

Primul pas

Semne de degradare a structurii la o casă veche

Starea finisajelor nu e un indicator sigur al stării structurii: o casă cu tencuieli degradate poate avea o structură stabilă, iar una recent zugrăvită poate masca fisuri structurale. Semnele de mai jos justifică o evaluare de specialitate.

• Fisuri în zidărie, mai ales cele activeFisurile înclinate de la colțurile golurilor de uși și ferestre sau ale clădirii și, mai ales, fisurile active, adică cele a căror deschidere crește în timp sau care reapar după refacerea finisajului. Evoluția se urmărește cu martori de ipsos montați pe fisură, care arată doar că fisura s-a deschis, sau cu fisurometre, care măsoară deschiderea.
• Deformații ale golurilor și pardoselilorTocurile ieșite din echer, ușile care se blochează și pardoselile denivelate pot indica tasări diferențiale, adică coborârea neuniformă a unei părți a clădirii față de restul ei.
• Umiditate la baza zidurilorTencuiala exfoliată, eflorescențele (depunerile de săruri) și cărămida friabilă arată că zidăria e umedă la bază. Sursa poate fi umiditatea ascensională, adică ascensiunea capilară a apei din teren, când hidroizolația orizontală lipsește sau e degradată, apa meteorică descărcată de burlane la baza zidului, un trotuar fisurat sau fără pantă ori o pierdere din instalațiile de apă și canalizare. În timp, mortarul și cărămida se degradează tocmai la baza zidului, care transmite fundației toate încărcările de deasupra.
• Planșee din lemn deformate sau degradateSăgeți vizibile, grinzi de lemn putrezite la capete, în zona de reazem din zidărie, tavane desprinse și planșee care vibrează la circulație.
• Șarpantă degradatăInfiltrațiile vechi prin învelitoare afectează în timp elementele din lemn ale șarpantei (căpriori, pane, cosoroabe) și coronamentul zidurilor.
• Intervenții anterioare fără proiectPereți portanți demolați, goluri noi practicate în zidăria portantă, supraetajări sau mansardări executate fără verificarea structurii.

Niciunul dintre aceste semne nu stabilește singur soluția: aceeași fisură poate proveni dintr-o tasare diferențială, din acțiunea seismică, dintr-o intervenție anterioară asupra structurii sau din degradarea zidăriei prin umiditate. Ele justifică o expertiză tehnică, nu constituie un diagnostic.

De ce începi cu expertiza tehnică

Expertiza tehnică stabilește ce se poate păstra din structura existentă și în ce condiții.

Expertul tehnic evaluează structura în starea existentă: fundațiile, zidăria portantă, planșeele și șarpanta. În lipsa planurilor, evaluarea se face pe un releveu întocmit de arhitect. De regulă, expertul cere sondaje la fundații, care arată cota de fundare, lățimea tălpii, materialul și starea fundației, și decopertări locale ale tencuielii, care arată zidăria și reazemele grinzilor. Sondajele și decopertările sunt o lucrare separată, executată de un constructor în punctele indicate de expert. Studiul geotehnic stabilește stratificația terenului, terenul bun de fundare și nivelul apei subterane. Expertiza evaluează și comportarea la acțiuni seismice: la o casă veche din zidărie nearmată, fără centuri și cu planșee din lemn, care nu lucrează ca șaibă rigidă în planul lor și nu asigură conlucrarea pereților, acest aspect cântărește adesea mai mult decât fisurile vizibile.

Concluziile expertizei pot fi: reparații locale, consolidarea structurii existente, păstrarea doar a unei părți din ea sau, când intervenția ar fi disproporționată, înlocuirea cu o construcție nouă. Când expertiza admite mai multe soluții, alegerea îți aparține și ține de cost, termen și cerințele funcționale. Comunică-i expertului de la început intervențiile pe care le ai în vedere: mansardarea, lărgirea golurilor din pereții portanți sau schimbarea destinației sporesc încărcările ori reduc capacitatea structurii față de starea actuală. Dacă iei în calcul desființarea, verifică de la început cu arhitectul dacă regulile de urbanism din zonă o permit.

Consolidare, reconstrucție parțială sau casă nouă

Cele trei soluții diferă prin cât se păstrează din structura existentă, dar și prin tehnologia de execuție și succesiunea lucrărilor.

Consolidarea: structura existentă se păstrează și se întărește

Zidăria portantă se păstrează și se consolidează în zonele prevăzute în proiect; elementele degradate, cum sunt planșeele din lemn sau șarpanta, se pot înlocui. Soluțiile uzuale de consolidare:

• Intervenții locale. Unde sunt suficiente, proiectul poate prevedea tiranți metalici care leagă pereții opuși, injectarea fisurilor și ancorarea grinzilor planșeelor din lemn în zidărie.
• Subzidiri. Fundația existentă se prelungește în adâncime cu beton turnat sub talpa ei, până la cota de fundare stabilită în proiect, pe teren bun de fundare. Se execută pe tronsoane scurte și alternante (ploturi), astfel încât zidul să rămână permanent rezemat pe porțiunile nesăpate și pe tronsoanele deja executate și matate. Betonul se oprește sub talpa fundației existente, lăsând un rost pentru matare, după detaliul din proiect. După întărirea betonului, rostul se matează cu mortar de consistență uscată, îndesat prin batere, pentru ca încărcarea să se transfere pe subzidire cu tasări cât mai mici. Pe larg, în ghidul Subzidirea: ce este și când e nevoie de ea.
• Cămășuiri. După decopertarea tencuielii până la zidărie, curățarea rosturilor, spălarea și umezirea suprafeței, pe pereți se fixează plase de armătură. Plasele se ancorează în zidărie cu conectori și, la cămășuirea pe ambele fețe, se leagă între ele cu agrafe trecute prin zid, după detaliile din proiect. Peste plase se aplică beton turnat în cofraje sau beton proiectat (torcret). Stâlpii și spaleții cu capacitate insuficientă se cămășuiesc cu beton armat. Detalii în ghidul despre cămășuirea stâlpilor și a pereților.
• Bordarea golurilor. Golurile din pereții portanți, existente sau nou practicate, se încadrează cu stâlpișori și grinzi din beton armat sau cu profile metalice, după proiect. La un gol nou, planșeele care reazemă pe perete se descarcă pe sprijiniri provizorii, iar zidăria de deasupra golului se susține cu ace metalice trecute prin zid și rezemate pe popi sau cu buiandrugi din profile metalice, introduși în șlițuri pe rând, pe fiecare față a peretelui, cu matarea rostului. Abia apoi se taie golul, iar bordarea se execută după proiect.
• Centuri și planșee noi. Unde proiectul o prevede, pereții se leagă la nivelul planșeelor cu centuri din beton armat și, după caz, cu stâlpișori la intersecții, astfel încât structura să conlucreze spațial la acțiuni seismice. Planșeele degradate se repară sau se înlocuiesc după proiect. Un planșeu nou din beton armat are o greutate proprie mult mai mare decât unul din lemn, așa că proiectantul verifică dacă zidăria și fundațiile pot prelua încărcările gravitaționale suplimentare și forțele seismice sporite de masa mai mare.
• Protecția la umiditate. Se rezolvă prin lucrări distincte, prevăzute în proiect: hidroizolație orizontală (barieră anticapilară) la baza zidurilor, hidroizolația verticală a fundațiilor, drenaj perimetral și trotuar cu pantă spre exterior, cu rostul de la soclu etanșat. Hidroizolația fundațiilor se execută de regulă cât săpătura e deschisă, în aceeași etapă cu subzidirile, și se recepționează ca lucrare ascunsă înainte de umplerea săpăturii. Bariera anticapilară se execută după tehnologia din proiect, de regulă înaintea cămășuirilor și a tencuielilor: fie prin tăierea zidului pe tronsoane, cu inserarea unei membrane, împănarea și matarea rostului, fie prin injectarea în zidărie a unei soluții hidrofobizante. Membrana introduce în zid un plan de lunecare, pe care proiectantul de structuri îl verifică la acțiuni seismice. Consolidarea structurală singură nu elimină umiditatea din zidărie.

Așa s-a executat locuința S+P+M din Sibiu, o casă interbelică cu zidărie portantă din cărămidă: sprijiniri provizorii cu popi metalici pe durata lucrărilor, subzidiri cu săpătură manuală, beton turnat în cofraje la baza zidăriei, goluri încadrate cu zidărie nouă, apoi șarpantă și învelitoare noi. La clădirea Faber din Timișoara, o clădire P+1 cu pereți din zidărie de cărămidă, consolidarea a cuprins cămășuirea pereților cu plase de armătură și beton torcretat, cadre și stâlpișori din beton armat pe conturul golurilor și grinzi noi peste golurile mari de la parter, turnate în cofraje sprijinite pe popi.

Reconstrucția parțială: se păstrează doar structura recuperabilă

Când expertiza arată că doar o parte a structurii este recuperabilă, de pildă zidurile portante în stare bună, restul se desființează și se înlocuiește cu o structură nouă. Înainte de desfacere, zidurile păstrate se sprijină provizoriu: lateral, cu contrafișe, împotriva răsturnării în afara planului lor, și, unde e cazul, vertical, cu popi. Apoi zona degradată se desface controlat, de sus în jos. Sprijinirile se demontează numai după ce zidurile sunt stabilizate prin elementele definitive din proiect, iar betonul acestora a atins rezistența cerută de proiectant. Structura nouă se leagă de zidăria păstrată, de exemplu prin bare ancorate chimic în zidărie, sau se separă de ea printr-un rost seismic și de tasare, după cum prevede proiectul. Lângă zidurile păstrate, săpătura din zona de influență a fundației vechi nu coboară sub talpa acesteia decât după subzidirea zidurilor sau în condițiile din proiect, pentru ca terenul de sub fundație să nu piardă sprijinul lateral.

La casa congregației Notre Dame de Sion din Satu Mare, un șantier aflat în execuție, locuința existentă era puternic degradată. Șarpanta a fost demontată, corpul degradat a fost desfăcut până la zidăria care se păstrează, iar zidăria portantă rămasă a fost subzidită manual, pe tronsoane marcate și numerotate pe zid, sub cota fundațiilor vechi. Restul structurii este nou: fundații și grinzi de fundare, stâlpi, pereți și plăci din beton armat, iar zidăria nouă este din blocuri ceramice. Similar, la casa particulară din Sibiu, finalizată în 2022, construcția veche a fost desfăcută până la structură, zidăria ei portantă a primit subzidiri cu săpătură și betonare manuală, iar pe același amplasament s-au ridicat volume noi.

Construcția nouă: desființare și execuție de la fundații

Când aducerea structurii la un nivel de siguranță acceptabil ar cere o intervenție disproporționată sau când noua funcțiune nu mai are legătură cu clădirea existentă, soluția este desființarea. Înainte de desființare, construcția se debranșează de la rețelele de gaze, energie electrică, apă și canalizare, iar elementele din azbociment (învelitori, coșuri, tuburi), dacă există, se demontează separat, de o firmă specializată. Urmează desființarea propriu-zisă, iar fundațiile vechi, pivnițele, fosele și umpluturile necontrolate de sub construcție se excavează sau se tratează cum prevede proiectul, pentru ca fundațiile noi să reazeme pe teren bun de fundare. Construcția nouă se execută apoi ca oricare alta: cu fundații proiectate pe baza studiului geotehnic, cu terenul de la cota de fundare confirmat de geotehnician la deschiderea săpăturii, cu procese-verbale de lucrări ascunse și cu verificări în fazele determinante stabilite prin proiect.

Lângă calcanele vecinilor, desființarea se face etapizat, pe porțiuni, limitând șocurile și vibrațiile transmise clădirii alăturate. Un zid comun cu vecinul nu se desființează odată cu construcția; soluția pentru el o stabilește proiectul. Dacă săpătura noilor fundații coboară sub talpa fundației vecine, poate fi necesară sprijinirea săpăturii sau subzidirea zidului vecin, numai pe baza unui proiect care o prevede și cu acordul scris al proprietarului.

Înainte și în timpul execuției

Ce să întrebi expertul și proiectantul

Aspecte de clarificat înainte de începerea execuției:

• Ce elemente structurale se păstrează și în ce stare sunt fundațiile, zidăria portantă, planșeele și șarpanta?
• Ce soluții de intervenție ați analizat și pe ce criterii o recomandați pe cea propusă?
• Ce zone nu au putut fi investigate și unde sunt necesare sondaje sau decopertări suplimentare?
• Cum se procedează dacă la desfacere situația reală diferă de cea din expertiză și cine emite dispoziția de șantier?
• Ce sprijiniri provizorii sunt necesare și care este succesiunea fazelor de execuție?
• Ce modificări admite structura consolidată, de la goluri noi în pereții portanți la mansardare, și ce nu?

Stabilește și ce elemente de arhitectură se păstrează sau se refac identic: la locuința din Sibiu, frontonul fațadei refăcute a păstrat desenul maro de dinainte.

Instalațiile și finisajele într-o casă consolidată

La o consolidare amplă sau la o reconstrucție parțială, instalațiile existente se păstrează rar: pereții se decopertează până la zidărie și se cămășuiesc, iar pardoselile și tavanele se desfac. Ce se păstrează stabilesc proiectanții de instalații.

• Golurile de trecere se prevăd înainte de betonare. Trecerile prin centuri, plăci și pereți noi din beton armat se prevăd în proiect și se realizează cu piese de trecere montate în cofraj; o carotare ulterioară poate secționa armătura și slăbi tocmai elementul introdus prin consolidare.
• Instalațiile se probează înainte de acoperire. Traseele din pereți, înainte de placarea cu a doua față de gips-carton sau de tencuire; încălzirea în pardoseală, prin probă de presiune, înainte de turnarea șapei. Probele se consemnează în procese-verbale, iar traseele acoperite se recepționează ca lucrări ascunse; un defect descoperit ulterior se remediază numai prin desfacerea finisajului.
• Finisajele urmează structurii. Încep după finalizarea structurii și închiderea clădirii cu învelitoare și tâmplărie, iar tencuielile, pardoselile finite și zugrăvelile se execută după uscarea betonului, a torcretului și a șapei, la umiditatea admisă de producătorul finisajului.

La locuința S+P+M din Sibiu, după consolidare au urmat pereți și tavane din gips-carton și încălzirea în pardoseală, montată peste stratul termoizolant.

Lucrul lângă zone locuite și clădiri alipite

Casele vechi sunt frecvent alipite de clădirile vecine, pe calcan, sau împart curtea cu alte corpuri, iar uneori proprietarul locuiește în corpul alăturat. În aceste situații, organizarea de șantier se stabilește înainte de începerea lucrărilor:

• Starea clădirilor vecine se constată înainte de începere. Fisurile existente se consemnează și se fotografiază, iar unde proiectul o cere se montează martori pe fisuri și repere pentru urmărirea tasărilor, ca orice evoluție să poată fi urmărită.
• Zona de lucru se delimitează de zona locuită. Accesul, depozitarea materialelor și programul de lucru se stabilesc de la început, iar plasa de protecție montată spre stradă sau spre curte reține o parte din praf și din fragmentele mici desprinse.
• Molozul se evacuează pe un traseu închis, stabilit dinainte. La casa particulară din Sibiu, molozul de la nivelul acoperișului a fost evacuat printr-un tub, direct în camionul din curte.
• Utilitățile comune se separă din timp. Înainte de desfacere, alimentarea cu gaze și cu energie electrică a zonei de lucru se întrerupe și se separă de instalația corpului locuit; branșamentele care traversează zona de lucru spre corpul locuit se deviază sau se protejează.
• Zona de lucru nu se locuiește. Cât timp zidurile se subzidesc, planșeele sunt rezemate pe popi și pereții sunt decopertați, structura se află într-o stare provizorie și nu poate fi folosită în siguranță.

Ce nu decide constructorul

Antreprenorul execută lucrarea; nu alege soluția de intervenție și nu stabilește ce se păstrează din structură.

Când la desfacere apar situații neidentificate prin expertiză, antreprenorul oprește lucrul în zona respectivă, o asigură cu sprijiniri provizorii și solicită soluția proiectantului.

Cum lucrează Civila Invest la casele vechi

Civila Invest este antreprenor general din Oradea, în construcții din 2001 (întâi ca Civila SRL), din 2012 prin Civila Invest SRL. La casele și clădirile vechi executăm, după soluția expertului tehnic și a proiectanților, lucrările de la desfacere, sprijiniri provizorii și subzidiri până la structură, învelitoare și finisaje. Nu facem expertize, proiectare, consultanță sau dirigenție de șantier.

• Casa congregației Notre Dame de Sion, Satu Mare (în execuție). Desființare parțială, subzidiri manuale pe tronsoane sub zidăria păstrată, structură nouă din beton armat și zidărie din blocuri ceramice. Vezi șantierul
• Locuința S+P+M din Sibiu (2024). Subzidiri cu săpătură manuală sub zidăria portantă, consolidare structurală cu sprijiniri pe popi metalici, șarpantă și învelitoare noi, fațade refăcute. Vezi proiectul
• Casa particulară din Sibiu (2022). Desfacere până la structură, subzidiri săpate și turnate manual sub fundațiile existente, volume noi pe același amplasament. Vezi proiectul
• Clădirea Faber din Timișoara (2019). Clădire multifuncțională P+1: pereți din cărămidă cămășuiți cu beton torcretat, goluri încadrate cu cadre din beton armat, grinzi noi peste golurile mari. Vezi proiectul

Despre lucrările de structură, vezi consolidări și subzidiri; despre reabilitarea completă, reabilitări de clădiri.